五问养老社区开发——开发商准备好了吗？
《中国房地产报》特约记者 吴林/文
发表时间:2011-12-26 13:37
如果说前三届中国养老产业与养老社区高端论坛在行业内扮演了思想启蒙者角色的话，第四届论坛则更像是产业的督导者，不断告诫开发商在进入养老社区开发之前要做好相应的准备。
去年，在业内对养老产业及养老地产的含义尚处于“朦胧期”时，首届论坛就梳理了养老的产业链组成。此后的两届论坛则持续深入，探讨了养老项目的不同开发模式，增加了实际项目开发经验及教训的分享，并组织参会者参观实际项目。
然而，随着众多开发商纷纷宣布进军养老地产，对养老地产的质疑之声也逐渐增多，质疑之声包括“开发商以养老之名进行房地产开发”、“某些养老地产项目挂羊头卖狗肉”等。
因此，与前三届论坛更多地为养老产业和养老地产鼓动士气的氛围相比，本届论坛更多了一些冷静和理性的声音，更多地从实际操作的层面给予开发商帮助与指导。其中，围绕养老社区开发的一些问题，则是开发商在进入之前就必须思考的。
何为养老社区？
由于当下对养老地产的质疑之声众多，要辨析受质疑的项目是否具有“养老”之实，首要的便是理清养老地产或是与之相关概念的内涵与外延。
今年，论坛名称由原来的“中国养老产业与养老地产高端论坛”变更为“中国养老产业与养老社区高端论坛”，突出“养老社区”的概念，也是希望借概念的进一步明晰化廓清行业误区。
全国工商联房地产商会会长聂梅生用“养老住区”这个词来定义养老项目，她认为，养老住区项目涉及的相关产业众多，大致包括卫生健康、家政服务、老年设施、保险业、金融业、房地产业、旅游和娱乐业、教育产业、咨询服务业、其他特殊产业等，但由于每一个养老住区的特点不一样，能整合进来的产业也不一样，其盈利点和价值探索也不一样。
中国房地产业协会名誉会长宋春华则从老人需求的角度出发，认为养老项目应该分为自理型、介助型、介护型，具体到项目，则是居家养老的适老化住宅和提供介助、介护的养老机构。
适老化住宅其实质还是房地产住宅项目，但在小区规划、户型设计及内装时应考虑适老化的设计，以满足老年人身体和心理的需求。同时，小区里可能还需要提供一些面向老年人的服务，包括设立日间照料中心等。
社会化的养老机构从本质上而言更多类似商业地产，多为长期持有，投资回报期较长。现在大部分开发商所言的进入养老地产开发，就是这一类型的项目。但是，也正因为投资回报期长，而且融资渠道不畅，开发商大多心存疑虑。
有专家表示，在普通住宅中引入精细化或适老化设计，也是实现项目增值的一个途径。
现在是进入的好时机吗？
老龄化的严峻趋势众所周知，从长远来看，老年人的消费市场潜力巨大。但就养老社区的开发而言，目前没有土地、融资等政策的支持，依然让开发商们在这一大门前却步不前。因此，每届论坛，都会有开发商呼吁国家出台相关的支持政策。此外，缺乏相关的法律界定，也让一些开发商在进行经营模式探索时如履薄冰，如会员卡销售制度可能存在的风险。
但中国人民大学金融学院教授吴晶妹认为，可能中国的养老地产业还没有到市场细化的阶段，因此，现阶段还不能说要求国家给予养老产业明确的法律界定。
而从北京太阳城、上海亲和源等一些项目的经验来说，尽管缺乏政策的支持，但开发商还是要在现有的基础上进行尝试，才有可能取得成功。目前，上述两个项目都已经经营了将近10年，这也使得开发商取得先机，有望在以后的开发中得到政府的支持，实现项目输出等。
北京太阳城集团董事局主席朱凤泊就提到，虽然国家没有统一的对于养老项目拿地的政策支持，但是一些地方政府却可能在这方面给予开发商一些支持。
一个共识是，如果等到相关的支持政策和法律配套完善之后再起步，可能会丧失掉市场的机会。
开发商应扮演何种角色？
四届论坛，不少前来取经的开发商有一个共同点：他们都是通过较低的价格拿到地块，由于看到养老的巨大需求而进行养老项目的开发，但是很多在房子开建以后，甚至在房子已经全部建成后才发现，不知如何进行下一步的运营。
对此，每届论坛都有专家提示，一定要在项目开建之前做详尽的市场调研、项目规划等。更有专家表示，在前期的规划中，后期的运营团队就要介入，这样，整个规划才可以围绕运营来展开，而如果将房子建成后才引入运营团队，可能会发现建筑及内装的不合理设计给运营带来极大不便，并可能造成浪费。
还有观点认为，一个养老社区的开发有众多角色发挥作用，开发商只是其中之一。至于开发商是否应起到主导的作用则未必。未来，也许养老社区开发的专业划分非常细致，开发、规划、设计、运营、护理等各个专业在其中各司其职，各尽其责。
哪些方面有缺失？
除了上述政策、法律的缺失外，与会专家纷纷指出，养老社区的开发还需要培育相关的产业，包括部品产业、老年人日用品、监控设施等。
宋春华举了日本的一个项目例子，这个项目在老年人的卧室和洗手间之间的通道安装了感应器，可以感应到老人是否上洗手间，如果老人一天不上洗手间，说明其身体可能出现了问题。通过类似仪器的安装，可有效降低人力成本。
又如日本有很多专门为老年人设计的部品产品，带扶手的座便器、带升降器的浴缸、下部可以进入轮椅的操作台等，但目前国内的部品商们还鲜有这方面的产品及技术储备。
此外，护理员的培训、上岗，人才使用的可持续性等也是一大问题。
运营中有哪些风险？
本届论坛专门邀请了美国老年住宅协会执行委员会成员、法律顾问Paul A Gordon来讲解运营管理当中的合同，足以说明，在项目建成并且开始运营管理之后还有很多关键性的问题。
事实上，运营管理中的风险也是投资机构进入养老项目的一大阻碍因素。不过，运营管理中的风险也并非完全不能规避。在合同中明确机构和老年人之间的责任就是一个方法。
此外，也有开发商提到通过购买保险来尽量减少损失等。本报留意到，目前已经有一些保险机构试行了此类险种。如广西民政厅就和中国平安保险广西分公司签下协议，由后者开设公办养老机构入住老人意外伤害保险险种。
大会动态
中国养老产业与养老社区高端论坛组委会